Artykuł opisuje metodę obliczania realnej stopy oprocentowania kredytów hipotecznych. Ukazuje, w jaki sposób roczna rzeczywista stopa oprocentowania pokazuje błędne oprocentowanie w niektórych przypadkach oraz podaje metodę korekcji wyliczenia oprocentowania.
Pobierz arkusz z dodatkowymi wyliczeniami
Roczna rzeczywista stopa oprocentowania (RRSO) została wprowadzona jako mechanizm umożliwiający obiektywne porównywanie kredytów. Zgodnie z definicją RRSO, stopa ta uwzględnia m.in. odsetki oraz koszty uzyskania kredytu (np. prowizję za udzielenie kredytu), natomiast nie uwzględnia np. kosztów ubezpieczenia na wypadek śmierci kredytobiorcy. Rozwiązanie takie zostało przyjęte, ponieważ ubezpieczenie jest traktowane jako dodatkowa usługa. Tymczasem różne banki prowadzą różną politykę w zakresie ubezpieczeń – niektóre traktują ubezpieczenie jako obowiązkowe, a inne w ogóle go nie wymagają, co automatycznie przekłada się na różne wartości rzeczywistych rat płaconych w różnych bankach. W tej sytuacji RRSO traci na swojej użyteczności. Przedmiotem tego projektu jest ustalenie, jakie są realne koszty wzięcia kredytu hipotecznego oraz jakiego rzędu różnicy możemy się spodziewać pomiędzy RRSO a efektywną stopą procentowania uwzględniającą także koszty ubezpieczeń.
W celu urealnienia projektu jako punkt odniesienia wzięta została oferta banku Millenium, który relatywnie klarownie definiuje poszczególne kwoty ubezpieczeń. W obliczeniach zakładam, że walutą kredytu jest polski złoty, kredytobiorca nie spłaca kredytu przed czasem oraz że kredyt jest brany na 100% wartości nieruchomości. Rata kredytu jest stała. Nie jest uwzględniana zmienność wartości nieruchomości w czasie.
Parametry kredytu:
| Kwota kredytu | 400 000 |
| Wartość nieruchomości | 400 000 |
| Okres kredytu | 30 lat |
| WIBOR | 3,9% |
| Marża banku | 2,3% |
| Prowizja za udzielenie kredytu | 2% |
| Ubezpieczenie pomostowe | 332 płatne przez ok. 6 miesięcy |
| Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego | 1,75% płatne raz na 3 lata od brakującego wkładu własnego |
| Wymagany wkład własny | 20% |
| Ubezpieczenie od śmierci | 0,02% płatne miesięcznie, stawka zmieniana raz na rok |
| Wycena wartości nieruchomości | 480 |
Obliczenia związane z ustaleniem efektywnego oprocentowania kredytu znajdują się w załączonym arkuszu kalkulacyjnym.
Serwis comperia.pl podaje, że RRSO dla takiego kredytu wynosi 6,78%. Natomiast efektywne oprocentowanie po przeprowadzeniu obliczeń wyniosło 6,99%. Widać więc, że w banku Millenium istnieje 0,21 punktu procentowego różnicy pomiędzy RRSO a efektywnym oprocentowaniem kredytu. Jest to znaczna różnica, co w praktyce oznacza, że RRSO nie nadaje się w pełni do porównywania ofert różnych banków. Jedyną szansą dla kredytobiorcy na podjęcie dobrej decyzji pozostaje świadomość ekonomiczna i umiejętność kalkulacji realnych stóp oprocentowania.